深夜22点的售楼部,藏着武汉楼市残酷真相

深夜22点的售楼部,藏着武汉楼市残酷真相

小伙伴有天突然问哥——

为啥武汉的开发商,这么喜欢半夜鸡叫?

大半夜发售楼部热火朝天的照片,大半夜发“成交喜报”

很好,哥最喜欢爱思考的人

于是问他,你觉得呢?

嗯,大概是向领导表忠心,搞得自己好像很敬业的样子

么有功劳也有苦劳,么有苦劳还有疲劳

只要你每天都奋斗到22点,领导就没有批评你的理由

......

确实有这方面的原因,但你发现没——

为啥都是刚需盘售楼部“半夜鸡叫”?

尤其是总价200万以内的楼盘

怎么从没见过豪宅盘,大半夜折腾?

深夜22点的售楼部,才是武汉楼市所谓“刚需”

最真实的样子

01

刚需,为什么22点才抵达售楼部现场?

相比买豪宅的那些大富豪,一分钟几十万,不是应该他们才见缝插针买房吗?

你没刚过,你不懂啊。

最真实的刚需,往往会突然被激发出购房的欲望。

一旦这个念头爆发,他们必须在一周之内解决战斗,没有时间悠闲地选盘。

粉丝A,湖北人,在广东打拼,A非常清晰

——买房就是逼婚用的。

A和男朋友都处于事业极端不稳定期,虽然年龄不小,但结婚总被“没钱、还没基础、再打拼几年”等等现实理由拖累。

突然有一天,不知道被什么触动,A不想再等了。

她拉着老公回湖北娘家,上午两家人谈判,中午两家人汇款,当天下午领证......

第二天就跑来武汉,签了购房合同,第三天(周一)坐最早的一班高铁,回广东。

A根本没有时间去甄别优选楼盘,她就问了哥一个问题

——200万,在武汉能买哪些盘?

于是一整天,从早上9点开始,他们沿着三环跑了古田、四新、青菱新城、黄家湖、光谷东......在看过7、8个项目之后,最后拖着疲惫的身躯,返回青菱某个售楼部。

因为他们觉得,经过对比,还是这个项目最合适。

当时的时间是,晚上21:30。

A说她还挺不好意思,让人家置业顾问等那么晚。

置业顾问却说,没事,我习惯了。

经过一个小时的谈判,纠结,软磨硬泡申请优惠,签完合同走出售楼部,时间已经来到22:45

哥不知道当时这楼盘有没有发“成交喜报”,但哥突然能够理解,为啥很多朋友在签约后会感慨——“走出售楼部,外面已是万家灯火,突然眼睛一湿,很想哭,这里面终于会有一盏属于自己的灯......”

2

现在你能理解,为啥刚需盘喜欢大半夜折腾?

不是开发商想折腾,而是他们的客户,必须折腾到这个点儿。

刚需之所以叫刚需,因为他们买房的理由,非常刚性。这种需求一直存在,但转换成行动,往往爆发得会非常突然。

被房东赶,和领导发生冲突,被刚买房的朋友刺激,到底结不结婚给个痛快话,孩子半夜突然哭闹不止......

都可能是导火索。

一旦念头被激发,他们会在一周最长半个月内,迅速解决战斗。

两家人大概能凑50多万60万现金,在武汉买房锁定总价200万范畴。

古田,后湖,东西湖,四新,大白沙洲,光谷东......都能落进这个区间。

示意图

人生第一套房,他们很怕买错,买错就好像会“毁掉”两代人,三个家庭多年的积累,所以他们会沿着三环,把符合条件的楼盘,都撸一遍。

然后再回到他们中意的项目,做最后的决定。

这样一套程序折腾下来,时间也就来到深夜。

一旦成交,在开发商眼里,这客户对我们是特么真爱啊,这大半夜不睡觉跑来跟我磨牙,一定是发现了我不为人知的优点啊,必须敲锣打鼓发朋友圈;

但在客户这儿——

累,不想说话,现在只想平躺;

3

刚需,是弱势群体吗?

哥从来不这么认为。

不止中国,你在世界任何一个地方,但凡有实力买房,而且是在人口千万级的大城市买房,都不算这个社会的“弱势群体”,根本不在精准扶贫的目标范围。

只是一踏进房地产这个声色犬马的圈子,他们确实是有点卑微。

有家刚需盘开发商就跟哥说,你和客户扯啥都没用,就一句话最管用——你买不买?不买马上就没了。

跟改善客户或者豪宅客户,你说这话,大概率是没用的。他又不是一定要换房,忍忍又不是住不下去,你这样说,我真走了啊。

改善型客户,很少全城撒网。

比如他能接受的总价500万,他不会也不太可能把武汉所有500万左右的房子,都看一遍,他只会集中火力,看他生活半径之内的1~2个,最多3个楼盘。

他当然优雅啊,周末上午跑去看看盘,跟置业顾问磨牙,喝了几杯咖啡+甜点,连中午饭都省了,下午还有时间带娃培优......他怎么会跟你半夜鸡叫?

他甚至连板块之争,都懒得关注。

你去网上看,光谷吹er,白沙洲和四新撕逼,古田吹和古田黑,东西湖到底有没有前景?阳逻房价能翻番吗?

从来都是最热闹的话题标签。

以上,都是最硬核的刚需板块。

这些板块,客户都会看的,而且都会比较,当然要拼啊,我买都买了,我相信他一定涨!最起码口舌不能落下风!

你见过有人比宗关和马场角吗?

徐家棚和杨园,哪个好?

这里的客户,不太关心这些有的没的。

更别说中北路PK二七滨江,台北路PK岳家嘴?

你别看他们单价差不多,但客户根本不会比较,他们但多凡看一眼,都算哥输。

4

最后,再说一个看起来“反常规”的现象。

你猜,是刚需盘客户首付交的快,还是豪宅盘客户交的快?

除了某些极度难买的神豪宅,大部分是刚需盘,交的更快......

刚需盘客户,知道这两年必须买房,他们和他们父母,早就把首付钱准备好了,只等确定买房的那一刻,把钱都交出来。

他们没那么多资产腾挪的空间,存这么多钱在活期账户,就等着交首付,所以一旦签约,很快首付就能交齐。

这个钱没准备好,他们想都不会想买房,更不会进售楼部。

改善型呢,甚至豪宅客户,就比较“奇葩”。

哪怕他们需要卖一套才能买,手上现金还不一定有刚需多,二手房都还没挂到中介,他们就敢往售楼部坐。

很多时候都已经签约了,钱还在股市、理财、信托出不来,这一拖就是几个月。

所以你真的弄不清,刚需到底是“有钱”还是“没钱”?

哥有次听开发商老大喷营销——

每个平方就贵300块钱而已,有那么难吗???

营销从上到下一脸苦相。

不要说贵300,也不是说你装修不好,而是人真没这几万块钱啊。人家沿着三环到处看盘,能漏进来一个,都是刺刀见红的性价比。

你要说他们“没钱”?

有一位销冠跟哥说,你知道客户最怕你说什么?

“你是不是钱不够啊?那你们一家人商量下,我接待其他客户去了。”

他们必须手上有足够交首付的钱,心里才有底去售楼部。

你这样说,对他们刺激最大。

嗯,深夜22点的售楼部,到处都是最残酷的现实。

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