市场丨板块库存压力调查 这两个板块存量占比超全市一半

市场丨板块库存压力调查 这两个板块存量占比超全市一半

楼市的供需平衡,关系到市场的健康发展及房价平稳,但影响供需的要素众多,调控政策的加码、购房者预期的变化、城市规划的革新等,都会影响供求关系。而供求关系可由存量来体现,本期对2月南京库存量进行分析,简述当前的存量状态。

从目前的库存情况来看,截止2月底,南京的商品住宅存量达到644万方环比下降5%,去化周期7个月。同比来看,去年受疫情影响,去年2月整体库存处于低位,随着金九银十的到来,逐步摆脱疫情影响的楼市恢复正常状态,集中供应,光是9月库存量增长了89万方,正式突破“6字头”此后库存一直维持在600+万方的数值

从各个板块的存量来看,库存主要集中在江北及江宁板块,两者的存量分别达到189180万方,加起来占全市总存量的57%,超一半以上。而即便是相差无几的库存量,去化周期也有很大差别,对比来看,江北板块虽然库存量占全市的首位,但去化周期仅有6.5个月,相比较江宁9个月的去化周期,可以说流速要快很多。

两江板块一直是南京市场的供应大户,而造成两者存量相对持平,但去化周期差异明显的原因,无外乎板块规划能级及发展的因素。江北板块因着自己江北新区的规划,近年热度节节攀升,买房者对区域的市场预期也一直看好,核心区一房难求的现象已经屡见不鲜。因此虽然区域待上市及已入市的存量较多,但去化周期还是处在相对健康的状态。反观江宁,虽有紫东区、空港新城等规划,但能级上还是与江北新区有一定差距,同时区域发展不均衡问题较为突出,有的区域背靠优质的规划及配套,房源去化尚可,但更多的区域项目因为尚处在发展的初期阶段,客户导入难,去化成绩差强人意,种种原因都造成了江宁板块去化周期拉长的现象。

现如今,纯粹的刚需楼盘已不再是南京市场的主流,土地价值的激增与人们现阶段置业观念的改变,都在促进产品及房企的升级革新,南京市场也逐步向改善进阶。从各面积段的库存情况不难佐证这个观点,2021年2月去化周期最长的户型段为80㎡以下的户型,去化周期高达11个月

相较于之前,现在人们的置业观点发生了改变,以往资金紧张,年轻人往往会倾向于选择小户型作为一开始置业的住所,现在买房,父母会给予较大的帮助,加上未来生活的规划需要,购房者更倾向于购置大面积的户型。市场对小户型的需求减少,从而导致其去化周期的拉长。从库存量主要积压的分布来看,100-120㎡、120-144㎡和180㎡以上面积段是目前库存主要积压的三个面积段,可见,目前市场上,供货的主力主要集中在偏改善的面积段

综上,目前南京整体楼市的去化周期在健康范围内,个别区域存在去化压力较大的情况,同时小户型以往的风光不再,改善型户型吃香,目前市场“非刚需时代”特征明显。

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